Un fabbricato ed il suo valore di mercato dipendono innanzi tutto dalla regolarità e completezza della documentazione di cui esso è provvisto. Se culturalmente siamo abituati ad acquistare anche un piccolo elettrodomestico, sapendo che nella scatola troveremo una cospicua documentazione sul suo corretto utilizzo, spesso non si ha ancora l’esatta concezione dell’imprescindibilità della documentazione a corredo di un fabbricato. Come si riduce il valore di un’automobile modificata, che quindi non rispetta quanto riportato sul libretto di circolazione, così si riduce il valore di un immobile difforme dal suo titolo abilitativo edilizio ed ancor più se ne risulta sprovvisto.

L’acquisto di un fabbricato è un investimento importante che deve essere valutato sulla base della perfetta conoscenza e delle eventuali problematiche del bene che si vuole acquistare. A tal fine, assunto che il notaio incaricato non verificherà dal punto di vista tecnico tutta la documentazione necessaria, si consiglia l’Acquirente di rivolgersi a tecnici qualificati in grado di svolgere una preventiva “due diligence immobiliare” che metta al riparo da eventuali acquisti “incauti”.

Premesso quanto sopra, viene di seguito riportato un elenco della documentazione da richiedere al venditore, con indicazione dell’importanza della stessa.

Di primaria importanza sono:

  • Ultimo titolo abilitativo edilizio ottenuto: Concessione edilizia, Permesso di costruire, Denuncia inizio attività (sia elaborato grafico che dispositivo autorizzativo).

E’ un documento fondamentale per verificare la regolarità dell’immobile che si sta acquistando;

  • Certificato di collaudo statico (Art. 67 D.P.R. 380/2001 e s.m.i.);

E’ un documento fondamentale per l’ottenimento del certificato di agibilità dell’edificio (qualora non ne fosse provvisto)

  • Certificato di rispondenza alla normativa antisismica: (Art. 67 D.P.R. 380/2001, necessario solo nel caso di edifici realizzati in comuni dichiarati sismici prima della costruzione dell’edificio); Per questo certificato vale quanto già detto per il collaudo statico;
  • Attestato di prestazione energetica (D.lgs. 192/2005 e s.m.i.);
  • Dichiarazioni di conformità impiantistiche (L. 37/2008);

Sono documenti che vanno anch’essi allegati alla richiesta del certificato di agibilità. Qualora il fabbricato fosse sprovvisto del certificato di agibilità ed il venditore non avesse nella disponibilità queste dichiarazioni, se si volesse effettuare la richiesta del certificato di agibilità, bisognerebbe prima far visionare/adeguare gli impianti da ditte specializzate che rilascerebbero delle “nuove” dichiarazioni di conformità impiantistiche;

  • Certificato di agibilità (Art. 24 D.P.R. 380/2001 e s.m.i.);

Questo documento può essere considerato “riassuntivo” di quelli precedenti (ad eccezione del titolo abilitativo) in quanto, in mancanza di essi, non potrebbe essere rilasciato;

Sarebbe poi opportuno avere anche:

  • Libretto dell’impianto (D.P.R. 74/2013);
  • Progetto esecutivo delle strutture portanti (Art. 67 D.P.R. 380/2001);
  • Regolamento di condominio e reparto millesimale
  • Dichiarazione dell’amministratore di condominio in merito al saldo dei pagamenti da parte del venditore e calcolo degli oneri condominiali via presunta fino alla data di acquisto;
  • Ultime bollette pagate (ed attuale lettura dei contatori)
  • Documentazione catastale (D.O:C:F:A)
  • Piano di manutenzione generale dell’edificio;
  • Manuali d’uso e manutenzione degli elementi tecnici installati (caldaia, cronotermostati, ecc.);
  • Documentazione fotografica specifica dei passaggi impiantistici interni ed esterni (tubazioni, corrugati, cavidotti, ecc.)

Tale documentazione riveste fondamentale importanza in tutti i casi in cui per qualsiasi esigenza si intenda intervenire sugli elementi costruttivi del fabbricato (se ad esempio, ad un certo punto, si rendesse necessario praticare un foro in un muro, tale documentazione permetterebbe di verificare preventivamente l’eventuale interferenza del foro con elementi impiantistici, evitando così di causare costosi danneggiamenti).